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 从开发商向运营商跨越 深圳旧改重心转向“产城融合”
浦东写字楼信息网 发布:浦东办公楼网 来源:房讯网  2018-5-16 10:28:50

  在国家房地产调控、鼓励产业升级和各地加强人才引进战略的背景下,深圳旧改重心转向“产城融合”模式,希望可以达到以产兴城、以城促产、以业聚人的效果。

  位于坂田街道南片区的星河WORLD,从一个旧改项目转变为深圳(龙岗)金融产业服务基地,目前已有上百家创新企业入驻。近年来,在国家房地产调控、鼓励产业升级和各地加强人才引进战略的背景下,深圳旧改重心转向“产城融合”模式,希望可以达到以产兴城、以城促产、以业聚人的效果。

  一批新兴的产城融合示范性园区成为深圳集聚创新动能的载体,星河WORLD项目便是其中的佼佼者。

  现状:传统地产思维难以被打破

  《深圳市城市更新“十三五”规划》明确,在规划期内,深圳将力争完成100个旧工业区复合式更新。近年来,政府加强“类住宅”改造建设的控制,在2017年底,深圳出台《深圳市工业区块线管理办法(征求意见稿)》,提出禁止工改“类住宅化”。而在今年初,深圳又在提升营商环境20条中特别明确,要推动“工转工”、限制“工转居”、“工转商”。

  在政策引导下,大批房企涌入深圳“工改”领域,既包括本土房企,也有外地房企,并成立以“工改”为核心的业务部门。像星河WORLD一样,大量“工改工”项目定位为产业地产项目。

  产业地产的概念,目前尚无明确的行业公认定义。从操作实务而言,产业地产一般被理解为构建产业价值链一体化的平台,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营,可被细分为产业园区、孵化器、特色小镇等模式。

  “星河WORLD的发展定位一度很难认定。”吴孟轲回忆。四五年前,产业地产模式在中国并不清晰。在花了近两年时间反复论证后,2015年,星河决定将整个项目作为首个产业地产项目试水,并成立星河产业集团,逐步确定了“产融联盟新城、双创社区、特色小镇”三大主力产品形态。

  其中,位于龙岗坂田的星河WORLD和星河·领创天下分别是星河产融联盟新城和双创社区的样本。星河WORLD以战略新兴、金融投资、文化创意三大产业为主导,而双创社区则以星河·领创天下为代表,以股权投资为目标来孵化企业。

  星河敢于做产业地产,与其发展基础有关。2006年起,星河成功运营了COCO Park系列商业地产项目,2008年,星河又率先进入股权投资领域。这两者都让星河尝到甜头,对“房东+股东”模式抱有很大的信心,即对入驻企业提供租赁空间和股权投资支持。

  戴德梁行研究报告认为,与传统地产相比,近年出现的产业地产开发思路有三方面:由“盖物业”向“造平台”转变,由“做产品”向“创服务”转变,由“单一功能”向“综合功能”转变。

  这给传统地产商带来较大挑战。中山大学岭南学院经济学系教授林江就指出,产业地产发展中,产业创新是产城人融合的核心,房企参与产业发展,必须要打破传统的思维。吴孟轲称,因为早年尝到股权投资和自持运营的甜头,所以星河做产业地产有内生发展的驱动力。

  特点:从开发商向运营商跨越

  近年来,发展商转型自持园区物业,运营管理,并尝试入股投资,已形成自身多元化发展体系。

  说起星河的股权投资历史,要溯及到2008年前后,彼时,星河投资了国内知名创投机构深圳市创新投资集团有限公司(简称“深创投”),至今还是后者第二大股东,持股17.39%,大股东为深圳市国资委。此外,星河还入股了前海母基金、国家中小企业发展基金以及阳光保险等。

  记者获悉,通过权益投资类业务,星河现已入股100多家企业,其中22多家企业登陆主板、中小板以及创业板,14家在新三板挂牌。“按照投资并购或退出,星河投资企业的估值确实大有增值,有一些项目翻了10倍、20倍都有。”

  多年风投行业滚摸爬打,让星河交了不少学费,也积累了一定资源和经验。

  星河在招商推介中,将其投资能力作为对外招商的优势条件,其工作人员表示,相比获得入驻创新企业的高租金收益,更希望通过入股创新企业来实现长期合作共赢,通过“房东+股东”创新模式探索,星河不仅能够承接企业发展的基本物业需求,还能承接企业在发展过程中不断提升自身成长能力的需求,从而实现跨越式成长。

  以深圳星河WORLD园区为例,园区不仅为入驻企业提供从创客空间、孵化器到加速器、大中型企业总部基地的全生命周期空间载体,并通过“产权/租金/服务换股权”、基金投资、项目跟投等多种资产配置方式,解决企业在关键发展阶段面临的资金问题,同时导入资源,帮助企业更好地拥抱大资本时代,实现更好更快发展,与此同时,分享企业成长红利。

  与此同时,星河也做联合投资,比如与龙岗区政府和深创投成立红土创新创业产业基金,主要投向龙岗区创新创业企业;并联合张江高科等大型企业共同设立创投基金,扶持创新产业发展,促进创新要素在全球范围内的多向流通;此外,还与美国普济资本成立合资公司,推动跨境业务发展。

  在星河产业地产发展模式中,星河WORLD园区与领创天下相结合。相对而言,领创天下是一个带创投属性的孵化器,而WORLD园区是一个带创投属性的产业园区,服务于不同发展阶段的企业。

  难点:人才匮乏和无可持续的商业模式

  相比而言,产业地产没有住宅项目资金回收快,需要长期投资。对于房企而言,做产业地产,如何做好政策导向与经济效益之间的平衡是一个难题

  据了解,星河WORLD园区产研办公空间有75万平建面,按照政策可以卖一半,但是星河选择自持做产业地产,还有住宅、酒店、公寓、商业、文化、教育、休闲等各类业态,共达160万平建面。产业园区的资金需求主要用住宅带来的现金流来平衡。

  从产城融合层面而言,产业发展必然要搭配一些住宅项目和配套项目。

  据悉,围绕星河产业园区,涵盖产业、居住、商业、创客、艺术馆、文体教等3公里日常生活圈配套,加上逐渐完善的交通配套,对坂田人才集聚有一定效应。

  星河WORLD园区连续三年租赁业务达到深圳前列,价格在130元/平方米,接近一些关内成熟科技园区。“现在企业入驻了25万平方米,今年目标是(企业)入驻10万平方米。”

  目前,星河WORLD已交付物业面积达70%,剩下用作总部基地,但对招商的企业要求更高。

  发展产业地产另一难点是人才匮乏。目前从业人员大多由传统房地产企业转型而来,涉及产业、金融、政策解读、科技创新领域人才较少,视野较单一,缺乏经济研判、招商引资、服务管理、投融对接、风险控制及资源链接等综合能力。

  中城新产业控股有限公司董事长刘爱明指出,招商只面向大企业是很危险的,希望形成一个良好的产业生态,做一个产业服务平台,这样产业地产的问题才能解决,否则就是伪命题。

  目前星河也意识到这个问题,不断推进平台投后管理服务。近日,政企共建产业园区公共服务平台——深圳市龙岗区行政服务大厅星河WORLD分中心正式对外办公,大厅面积约700平米,已于4月正式对外办公。

  编辑; 世纪公园写字楼            http://www.08office.cn/rent/s10_s2301_s33_s40_s50_s60_s70    


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