2022 年大宗资产交易延续了 2021 年的势头。一线都市区、国家枢纽城市核心商务区办公楼、核心商务区零售物业继续受到市场的追捧。在这种市场形势下，亚洲最大的房地产投资信托基金（REITs）领先的房托明确提出，希望将其他地区(尤其是中国大陆)物业的比例提高到 20%，而领先的房地产投资信托基金

　　（REITs）招商局商业房托也积极入市，以收购形式将集团内部优质资产装入资产包，以其进一步提升盈利水平。克而瑞资管认为，利率的持续宽松、优质物业的相对缺失所导致的 " 资产荒 " 使得一线城市优质商办资产投资的拐点已经到来。

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　　6 月 13 日，香港 REITs 市场上市的房地产投资信托基金招商局商业房托（下称招商房托）发布公告称向招商蛇口收购 SA Venice Ⅰ 51% 的股权，该公司间接持有北京招商局航华科贸中心若干物业的 91% 股权，交易对价约人民币 13.4 亿元。

　　收购后，招商房托的总资产将超过人民币 100 亿元，持有物业数量增加至六处。

　　这是自 2019 年 12 月招商房托香港成功上市以来，母公司招商蛇口首次向 REIT 注入资产，也是招商房托首次走出大湾区，引入大湾区外资产。

　　此次交易对价 13.41 亿元，协定物业价值较于 2022 年 3 月 31 日评估价值折让约 1.1%。

　　目标物业招商局航华科贸中心位于北京市朝阳区建国路，属首都的核心区域，包括位于北京市朝阳区建国路 108 号、108A 号、108B 号、110 号、112 号、116 号、118 号、118A 号及 118B 号的名为招商局航华科贸中心发展项目的单位。

　　目标物业楼面面积 4.84 万㎡，可租赁面积 4.08 万㎡。按公告披露数据计算，项目今年 3 月 31 日出租率 66.4%，平均月租金 326.84 元 /㎡，按此基准计算，每年租金收入约为 1.06 亿元，按招商房托收购后持有 46.41% 权益计算，交易完成后项目每年将为招商房托新增近 5000 万租金收入。

　　招商房托 19 年 12 月上市后恰逢疫情，市场压力下 2021 年 REIT 收入、物业收入净额实现双增长，2021 年全年营业收入人民币 4.328 亿元，同比增长 16.9%，物业收入净额人民币 3.2 亿元，同比增长 16.9%。

　　从市场表现来看，招商房托年内行情略有起伏，最新收盘价（6 月 18 日）2.5 港元，距 19 年 IPO 时的发行定价 3.42 港元仍有较大差距。按当前市值与其持有的资产价值相比，招商房托仍有 30% 的折价。而当前香港 REITs 市场表现较好的 REIT 如亚洲市值最大的房地产投资信托基金领展房托，与疫情前相比行情已基本修复，当前仅折价不到 10%。

　　此次母公司招商蛇口北京核心区资产的注入不仅可丰富 REIT 资产组合配置，更可带动 REIT 行情的进一步修复。

　　5 月 25 日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出要统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，鼓励更多符合条件的基础设施 REITs 项目发行上市，积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产。

　　向市场发行 CMBS、类 REITs 等证券化产品融资不仅成为企业融资渠道的重要组成部分还为企业成功打通了 " 投、融、管、退 " 的最后一公里。

　　2016-2022 年（截至 5 月底）不动产证券化产品融资超百亿规模的城市共有 10 个，其中，北京、上海资产融资规模接近 1500 亿元，底层资产以办公为主。北上办公租赁市场坚实的价格和出租率成为证券化产品发行有力的支撑。

　　虽然此次招商房托是从母公司承接资产，但从近期大宗交易市场来看，一线城市资产依然占据主力。

　　2022 年前 5 个月，内地 32 城大宗物业成交总额 846 亿元，一线城市成交总额约 473 亿元占比 55.9% 位居首位，今年以来一直保持在 50% 以上。上海为内地大宗成交最为活跃的城市，今年至今大宗物业成交总额高达 332 亿，占比近四成。

　　值得关注的是，今年成交的大宗物业中不乏多个明星资产，如上海外滩金融中心、绿地创驿大厦、西岸国际人工智能中心等。

　　从经营的稳定性看，位于一线城市特别是北京上海的优质办公资产即使在市场下行期仍表现出较强的韧性，从投资的回报看，北上办公物业的保值增值性较高领先于内地整体市场。

　　2019 年以来企业不动产证券化进入快车道，连年发行规模超千亿，2021 年企业不动产证券化融资规模更是达到 1600 亿元。2020 年以来，以一线城市不动产项目作为底层资产发行的证券化产品（含 CMBS、类 REITs 等）占比持续走高，2022 年（1-5 月）已攀升至 62%。

1. 一线办公资产投资市场最活跃

　　近年来办公 / 研发办公一直为大宗交易市场成交金额占比最高的业态，2020 年以来占比总成交额区间的 4-5 成区间，而内地办公大宗成交最为活跃的市场聚焦于一线城市，2021 年其占比高达 7 成以上。

2、一线办公投资仍在上行期

　　从一线城市办公成交的纵向对比看，其办公成交规模仍处于上行趋势中，2021 全年成交额达 1055.6 亿元同比 2020 上升 24.1%，2022 年以来北上深受疫情影响程度不一，但前 5 月办公大宗成交额仍同比小幅上升 3.9%。

3、一线城市办公物业保值增值潜力更足

　　一线城市的办公资产受资本市场的持续关注度高一方面因为其具备保值增值性相较众多资产而言更高，在整体大环境的下行期，其资产较低的溢价叠加一线城市办公市场韧性强可率先反弹的预期，不少优质资产仍持续受到资本关注，如复星国际在房企加速兜售资产的时期于 3 月仍以 63.4 亿元回购其标杆项目上海外滩金融中心 BFC 的 50% 股权。

　　市场表现来看，2022 年一季度一线城市甲级办公的平均租金远高于重点二线城市，且一线城市的空置率近年来较为稳定在 10%-20% 区间，而二线城市的空置率则较高在 20%-30% 甚至以上。疫情反复和经济下行期，一线城市韧性更强，2021 全年北上深净吸纳量均破百万方创单年历史新高。

　　4、一线办公资产流动性更佳

　　另一方面，较高的流通性也是一线办公资产的核心竞争优势。从交易金额来看，22 年前 5 月一线城市办公资产的交易金额达到 300.1 亿元，而同期重点二线城市的成交总额仅为 25.8 亿元。从成交宗数来看，一线成交宗数达 21 宗，二线仅有 6 宗。

　　其中，即将竣工的上海浦东绿地创新大厦于21日以30亿元人民币的价格以股权形式转让给公司股东上海房地产和上海城市投资。仅三个月后，浙商银行就以30.3亿元人民币的价格收购了该标的，作为上海机构的办公用房。这也代表了一批现金流充足、发展势头良好的企业，在一线城市周边自建或购房仍是企业战略的重点方向

　　政策的不断完善和优质写字楼的进入，使得商业写字楼资产的投资得以进入市场；底部阅读周期"e；。预计在投资和出售意愿均增加的环境下，市场交易规模将继续扩大

　　同时，持续宽松的货币政策预计将使一线城市的资本化率保持在较低水平，这将推动未来房地产估值走高。