如果一家公司想做生意，首先必须有自己的办公室。获得一间办公室的方法不超过两种，是租房，另是自助。人们对租赁很了解。办公楼的产权属于业主，我们出租使用权；自主权方面，办公楼的产权属于公司，自主权的方式可分为购买现有物业，包括购买待完工物业。

　　当然随着经济的发展及企业需求的多样性，市场上也有定制开发的物业提供给未来的业主，即公司在开发商在建设前期就与其约谈好未来办公室的各项要求，由开发商代建，待到楼宇竣工，甚至是完成内部精装修后，再移交给业主方。而这种定制化完成的办公室，在实用性、功能性等方面更切合企业需求，是当前很多大企业获得办公场地的主流方式。

　　而对于大多数公司以租赁方式获得办公室，我们今天聊聊和租赁办公室有关的业主和二房东，以及和他们签订租赁合同的一些注意事项。

　　关于业主，也就是物业的产权方。我们上海办公室写字楼出租很多情况下是和业主直接签订租赁合同。而业主也有大业主和小业主之分，在写字楼领域，独立持有整栋写字楼的往往我们成为大业主，大业主通常是以公司形式出现的；而部分写字楼建成后，也有拆分出售的情况，而这种购置写字楼的业主，我们会称为小业主。而签订租赁合同在同等条件下，和大业主签更保险一些。大业主往往会长期持有物业，以租赁形式获取经营利润。而小业主往往是以投资的形式购置物业，目的基本上是以租赁方式获取利润，回收成本，或等待物业升值后出售，获取销售差价。考虑到小业主往往因自身资金实力有限，尽管在签订租赁合同时，和法律保护上，是可以带租约出售房产的，但我们不鼓励和小业主签订租赁合同。

　　而关于二房东，主要是由于一些业主对于打理自己的房产缺乏专业团队或由于其他一些因素，将自己持有的物业交给运营方去租赁，而运营方就是我们通常所说的二房东。二房东通常以低于市场租金水准较低的价格整体获得物业的租赁权，通常会在十年以上或更长时间。之后对物业进行分隔、装修，而随着分享办公的兴起，一部分二房东也做起与分享办公相同的生意，直接布置好现成的办公场所，企业可以随时拎包入住。

　　对于从二房东手里租赁办公室，大家还是要详细考察二房东的市场口碑如何。在法律方面，必须要看到业主授权二房东从事租赁行为的合同或授权委托书。而在签订合同时，最好是签订三方合同。在北京地区对办公区进行装修，在政府的建委部门进行备案登记等手续时，是需要提供业主的证明，如房产证的原件扫描件等资质，包括业主的装修许可等盖章文件等，这些都需要和二房东在签订合同中做明确的约定。很多情况下，是由于二房东与业主间配合不默契，往往造成一些资质文件拿不到手，进而影响整个租赁甚至是装修的进度。

　　在签订合同前，有些事情是必须要了解清楚的，并约定在租赁合同里。首先是产权证明，即产权证，在上面我们可以明确看到产权人和物业的建筑面积等必须的信息。其二是要了解物业是否被抵押了，检查下产权证的原件，因为抵押往往会将产权证的原件交给抵押方，如果看到了产权证原件，你就可以放一半的心了。而在签署的租赁合同中，也必须将物业抵押后，对现有租赁方的影响写进条款中。三是要了解下建筑面积，房产证上载明的通常为“建筑面积”=“套内建筑面积”+“分摊的共有面积”。

　　如果公司有一定规模，我们建议通过房地产中介获得租赁办公室的资源。业主租用办公室时，报酬由业主支付给中介，不会增加企业成本。对于一些大业主来说，即使您直接从业主那里租赁物业，而无需中介，业主也不会将剩余的佣金补贴到您的租赁成本中。通过一个好的中介来完成租赁，首先，他们对整个市场、商圈和目标楼盘的租赁价格有了更好的了解，知道业主的报价是否合理；其次，因为它可以掌握更多的客户，给业主带来利益，也可以获得更有利的价格，从而便于交易；最后，由于其专业性，双方可以在最终合同签署过程中就争议条款发表公正和专业的意见。当然，最终合同应以公司财务和法律部门各自专业角度的最终意见为准。