在创业初期，许多企业将面临写字楼的选择。对于像小胡这样的企业家来说，在获得了天使投资后，他希望能为团队找到一个更好的办公环境。然而，面对办公租赁市场，免租期、物业费等术语让他感到困惑。本文将详细分析如何计算办公楼的实际租金，并以小胡的创业项目为例。

　　写字楼租赁市场概述

　　1.业主构成

　　在寻找合适的办公楼时，我们需要了解不同类型的业主。一般来说，办公楼的业主可以分为开发商和购房者（即“小业主”）。开发商作为自主商业地产的出租人，通常有专门的租赁部门，对企业有具体的要求。相比之下，“小业主”通常是个人或公司购买办公楼进行投资或其他目的，他们在租金和租金期间会更加灵活。

　　2.租期分类及影响因素

　　在了解了不同类型的业主后，我们还需要注意办公租赁期的分类及其影响因素。除正常工作时间外，办公租赁期还包括以下情况：

　　-装修期：合同规定的装修时间，期间不收取租金和物业管理费，只收取定额装修管理费。

　　-免租期：合同规定的免租期限，期间不收取租金，只收取物业管理费。一般来说，一年的租赁期限可以给予1或2个月的免租期限。

　　-隐形装修期:不是合同约定，而是业主在合同生效前允许提前装修的时间段。

　　计算实际租金

　　在了解了办公楼业主和租赁期限的分类后，我们可以开始计算实际租金。以下是几个关键的计算公式：

　　1.月租金=租金日单价×写字楼面积×365天/12月

　　2.月管理费=月单价×写字楼面积

　　3.总租金=月租金×实际缴纳月数+月管理费×实际缴纳月数+装修管理费

　　4.月支出(包括月租金和装修管理费)=总租金/合同总月数

　　5.成交单价(含物业费等)=月支出(含月租金及装修管理费)×12/面积/365

　　6.成交单价(不含物业费等)=(月租金等)×实际缴纳月数)/合同总月数]×12/面积/365

　　案例分析：小胡创业项目

　　假设小胡想租一间300平方米的办公室，签约单价为5元/平方米/天，物业费为15元/平方米/月。他与业主签订了为期两年的合同，包括一个月的装修期和两个月的免租期。装修管理费为10元/平方米/月。然后，我们可以按照以下步骤计算实际租金：

　　1.计算月租金：5×300×365/12=45625元

　　2.计算月管理费：15×300=4500元

　　3.计算总租金：45625×(24-1-2)+4500×(24-1)+10×300=1064625元

　　4.计算月支出：106625/24=44359

　　5.计算成交单价（含物业费等）：44359.375×12/300/365=4.86元/平方米/

　　6.计算成交单价（不含物业费等）：【（5×300×365/12）×(24-1-2)/24]×12/300/365=4.375元/平方米/

　　通过以上分析，我们可以得出结论，小胡租用办公楼时的实际租金为1064625元，月支出为44359.375元。成交单价（含物业费等）为4.86元/平方米/天，成交单价（不含物业费等）为4.375元/平方米/天。

　　简而言之，面对办公租赁市场，企业家需要了解不同类型的业主和租赁期限的分类，并掌握计算实际租金的方法。希望本文能帮助小胡和其他企业家更好地应对办公租赁市场，为团队找到理想的办公环境。