在创业初期,许多企业将面临写字楼的选择。对于像小胡这样的企业家来说,在获得了天使投资后,他希望能为团队找到一个更好的办公环境。然而,面对办公租赁市场,免租期、物业费等术语让他感到困惑。本文将详细分析如何计算办公楼的实际租金,并以小胡的创业项目为例。
写字楼租赁市场概述
1.业主构成
在寻找合适的办公楼时,我们需要了解不同类型的业主。一般来说,办公楼的业主可以分为开发商和购房者(即“小业主”)。开发商作为自主商业地产的出租人,通常有专门的租赁部门,对企业有具体的要求。相比之下,“小业主”通常是个人或公司购买办公楼进行投资或其他目的,他们在租金和租金期间会更加灵活。
2.租期分类及影响因素
在了解了不同类型的业主后,我们还需要注意办公租赁期的分类及其影响因素。除正常工作时间外,办公租赁期还包括以下情况:
-装修期:合同规定的装修时间,期间不收取租金和物业管理费,只收取定额装修管理费。
-免租期:合同规定的免租期限,期间不收取租金,只收取物业管理费。一般来说,一年的租赁期限可以给予1或2个月的免租期限。
-隐形装修期:不是合同约定,而是业主在合同生效前允许提前装修的时间段。
计算实际租金
在了解了办公楼业主和租赁期限的分类后,我们可以开始计算实际租金。以下是几个关键的计算公式:
1.月租金=租金日单价×写字楼面积×365天/12月
2.月管理费=月单价×写字楼面积
3.总租金=月租金×实际缴纳月数+月管理费×实际缴纳月数+装修管理费
4.月支出(包括月租金和装修管理费)=总租金/合同总月数
5.成交单价(含物业费等)=月支出(含月租金及装修管理费)×12/面积/365
6.成交单价(不含物业费等)=(月租金等)×实际缴纳月数)/合同总月数]×12/面积/365
案例分析:小胡创业项目
假设小胡想租一间300平方米的办公室,签约单价为5元/平方米/天,物业费为15元/平方米/月。他与业主签订了为期两年的合同,包括一个月的装修期和两个月的免租期。装修管理费为10元/平方米/月。然后,我们可以按照以下步骤计算实际租金:
1.计算月租金:5×300×365/12=45625元
2.计算月管理费:15×300=4500元
3.计算总租金:45625×(24-1-2)+4500×(24-1)+10×300=1064625元
4.计算月支出:106625/24=44359
5.计算成交单价(含物业费等):44359.375×12/300/365=4.86元/平方米/
6.计算成交单价(不含物业费等):【(5×300×365/12)×(24-1-2)/24]×12/300/365=4.375元/平方米/
通过以上分析,我们可以得出结论,小胡租用办公楼时的实际租金为1064625元,月支出为44359.375元。成交单价(含物业费等)为4.86元/平方米/天,成交单价(不含物业费等)为4.375元/平方米/天。
简而言之,面对办公租赁市场,企业家需要了解不同类型的业主和租赁期限的分类,并掌握计算实际租金的方法。希望本文能帮助小胡和其他企业家更好地应对办公租赁市场,为团队找到理想的办公环境。