美联储加息风暴似乎形成了一条恶性传导链：首先，加息引爆了货币圈，货币圈和高利率引爆了区域性银行，现在区域性银行的危机正在蔓延到商业地产。

　　受银行危机重创的瑞信认为，危机可能会从银行业传导到商业地产，届时场面将相当丑陋。

　　瑞信分析师Tayookusanya在本周发布的研究报告中表示，由于利率的上升，商业地产的利率上限继续上升，这意味着商业地产贷款的新估值可能较低，而这些贷款背后的商业地产抵押品可能已经贬值。

　　我们注意到，银行商业地产贷款在过去几年利率非常低时显著增加，因此利率的上升可能会对估值产生重大影响。我们看到越来越多的消息说，由于贷款余额超过了房地产的价值，办公楼的房东已经归还了钥匙。

　　我们还注意到商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）2023年2月，拖欠率环比跃升18个基点，而近12个月来，多户住宅和办公室的拖欠率增幅最大。

　　偿付危机一触即爆

　　80%的美国商业地产贷款来自小型区域性银行，为了自救，这些银行必然会收缩资产负债表。

　　而根据投行TS Lombard测算，美国小银行目前的储备金水平已经跌至能容忍的最低水平，抵御坏账的能力大幅降低。

　　如果小银行危机持续蔓延，在不久的将来，商业地产会爆发偿付危机吗？

　　办公室地产首当其冲

　　在瑞信看来，地产领域中风险最大的是办公室地产，一是因为商业房地产贷款市场对此类资产的敞口过大，另外，居家办公以及混合工作模式对办公室地产基本面存在持续的负面影响。

　　正如瑞信所言，空头们将最大的火力狙击集中到了办公楼地产和相应的REIT。

　　办公楼地产公司成为周四美国房地产股中跌幅最大的一个类别，徘徊2009年8月以来最低。标普1500写字楼REIT指数周四和周五均跌超4%，刷新2009年以来的近十四年最低，同期的标普综合1500房地产指数跌幅均不足2%。

　　值得一提的是，写字楼REIT的大租户也包括区域性银行。

　　比如，SVB银行是卡津斯不动产信托的第9大租户，同时也是Paramount Group房地产信托、亚历山大房地产信托以及波士顿房地产集团的租户。

　　Signature银行是帝国房产信托、沃那多房产信托的租户，与此同时，第一共和银行是PGRE的最大租户。阿莱恩斯西部银行和西太平洋合众银行也是一些REIT的租户。

　　SVB银行和Signature银行已经倒闭，第一共和国银行正在崩溃。阿莱恩斯西部银行和西太平洋合众银行也遭受重创。如果区域性银行大面积倒闭，将对其房东产生严重影响。

　　一旦小银行倒下，下一个会是大银行吗？

　　一旦商业地产领域的债务违约集中爆发，这些区域性银行首当其冲。

　　瑞信担心商业地产贷款贬值会侵蚀贷款机构的资本比例。

　　这种情况对REIT和其他商业房地产所有者将非常丑陋，因为贷款市场将变得更加严格，增加资本和增加保证金将变得更加普遍，可能导致资产所有者流动性问题，通过出售筹集资金，将进一步抑制商业房地产定价，对资产净值和交易活动产生负面影响。

　　一旦小银行倒下，下一个会是大银行吗？

　　世界上最大的替代资产管理公司，华尔街最大的商业房地产业主和私募股权巨头黑石集团，管理资产规模高达9510亿$，已经违约了芬兰5.31亿欧元的商业房地产抵押贷款支持证券。

　　就连黑石等资产管理巨头的CMBS也开始违约。一些分析人士担心：“一旦小银行倒闭，大银行就不远了。”

　　难怪在硅谷银行倒闭后的短短一周内，华尔街对美国经济的期望突然从乐观的“不着陆”转变为悲观的“硬着陆”。