政协委员张一辰提出“推出具有中国特色的商业房地产公开发行REITS工具”的建议。这也是它第三年关于“商业房地产REITS”的建议。

　　今年的提案是“分阶段推出具有中国特色的商业房地产公开发行REITS工具，帮助解决住宅交付风险”。该提案包括两个方面：

　　一是针对当前住宅项目未完成的问题，充分发挥REITS工具的优势，通过一些有针对性的政策解决问题，取得满意的效果。这包括重点振兴开发商位于核心城市的一些高质量资产，如购物中心、酒店、公寓等，借助公共REITS市场的大规模、高流动性优势，为振兴这部分资产提供财政支持，同时实施募集资金监督，只能用于解决开发商自身未完成的建筑问题，严禁挪作他用。

　　第二，未完成建筑的问题是分阶段和局部的问题，不伴随着国民经济发展全过程的规范化和广泛现象。因此，在解决了集中问题后，这种针对特定情况和特殊标准的工具不应长期存在。由于问题是分阶段的，因此该政策也应该有其特定的适用环境和实施阶段。

　　商业房地产公开发行REITS是一项长期、系统的工作。自2021年6月首批公开发行REITS产品推出以来，该细分领域发展迅速，主要体现在市场规模持续增长、规章制度和运行机制不断完善，目标资产不断扩大，从原污水处理厂、高速公路等传统基础设施到工业园区、科技园区等房地产领域。特别是去年7月，经济适用房租赁和长期租赁公寓资产正式纳入公开发行REITS资产范围，进一步加强了REITS的商业化和市场化，为未来进一步将商业房地产纳入公开发行REITS范围奠定了实际基础。今年的提案进一步集中在这一细分领域，可以说是在原提案的基础上，结合新的现实需要。

　　在2021年的提案中，他建议建立税收渗透机制，出台相应的税收政策，推动基础设施REITS的发展，主要解决资产交易和投资者股息环节面临的重复税收问题。有关部委在提案答复中表示，财税部门将跟踪基础设施REITS试点，借鉴国际经验，加强研究论证，及时明确基础设施REITS相关税收政策。

　　在2022年的提案中，他建议将商业地产纳入基础设施领域公开发行REITS扩张试点，旨在通过合理的估值、定价、发行、二级市场交易，实现价格发现，指导资源的有效配置，帮助防范和解决金融风险，也为中国房地产业探索新的发展模式提供有效的支持。

　　2022年，全国人大代表王填在《关于将商业地产纳入公开发行REITS的建议》中提出，商业地产是连接贸易物流、消费升级和第三产业转型的重要环节。在疫情和现金流的双重压力下，商业地产的发展承受着巨大的压力，商业地产需要区别于房地产和住宅监管，有效鼓励和引导优质商业地产项目的建设和可持续发展。因此，他建议“将公开发行REITS扩展到商业地产领域”。公开发行REITS作为高质量商业地产的金融工具，可以有效振兴股票资产，有利于提高市场效率。

　　2016年王填开始提议：尽快推出房地产投资信托基金(REITs)，帮助商业房地产资产证券化。王填认为，我国商业地产库存巨大，需要发行房地产投资信托基金(REITs)等一系列手段解决库存问题，推动我国商业地产转型，推动我国房地产供给侧改革。

　　另一位全国政协委员林娜今年的提案也涉及商业地产REITS试点项目。在《关于支持深圳探索商业地产REITS试点的提案》中，她建议中国证监会和国家发改委出台商业地产REITS试点相关文件和配套规则，支持深圳探索商业地产REITS试点，在深圳发挥示范作用。

　　林娜的研究发现，目前房地产行业面临着需求收缩、供应影响和预期疲软的三重影响。房地产企业普遍出现销售疲软、利润下降、现金流恶化、征地谨慎等现象，部分房地产企业出现流动性紧张、经营困难等问题。

　　考虑到核心区域的商业地产具有良好的现金流性能，如果基础设施REITS资产范围适度放宽，允许房地产企业在坚持“住房不投机”定位的情况下发行商业地产REITS，有利于振兴房地产企业现有资产，防范和化解房地产企业债务风险，降低实体经济杠杆。

　　在提案中，她总结了探索深圳商业地产REITS试点的三大优势。

　　1、在政策优势方面，2022年1月，国家发改委、商务部联合发布了《关于深圳建设中国特色社会主义试点示范区放宽市场准入若干特殊措施的意见》，进一步优化基础设施REITS市场环境。

　　2、在经验优势方面，截至2022年11月底，深圳已有4家基础设施REITS上市交易，占全市场的18%；发行规模约87亿元，占全市场总发行规模的11%。

　　3、在资源优势方面，经过40多年的发展，深圳积累了一批领先的房地产企业和高质量的商业房地产资源，可以探索开展商业房地产REITS。深圳拥有31家专业服务能力强的基金公司和22家证券公司。深圳上市的4家REITS产品的基金经理和专项计划经理均为深圳本地基金公司和证券公司，具有中介服务资源。

　　她建议中国证监会和国家发改委发布商业地产REITS试点相关文件和配套规则，支持深圳商业地产REITS试点探索，充分发挥深圳的主导示范作用，积累实践经验，在条件成熟时向全国推广。

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