三大转变助推商业地产行业迭代与进化

来源：行业资讯 2023-02-27

　　二月十六日，世邦魏理仕(CBRE)《2023年中国商业地产市场展望报告》发布。报告显示，今年写字楼市场和零售物业市场将逐步复苏。去年全国疫情频发，商业服务业受到严重冲击，部分市场主体面临困难。根据CBRE调查，2022年，中国18个主要城市的写字楼年净吸收量仅为234万平方米，同比大幅下降68%，是2009年以来的最低水平。

　　高力国际最新报告还显示，在多种因素的叠加影响下，2022年中国写字楼市场艰难前行。截至2022年底，全国重点监测的20个城市甲级写字楼总存量已超过7800万平方米，市场平均空置率上升至21%，每月租金下降至171元。

　　联合房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯表示，疫情三年后，市场参与者需要从广阔的角度审视包括写字楼和工业园区在内的当前商业地产行业的发展。我们认为商业地产市场正在发生三大变化。首先，从属性上看，商业地产已经从投资转向消费；其次，从开发的角度来看，商业地产已经从增量转向股票；最后，从投资的角度来看，商业地产已经从开发转向持有。

三大转变助推商业地产行业迭代与进化

　　二十大报告指出，未来五到十年，中国将积极构建新的发展格局，努力推动高质量发展。随着中国商业地产市场从增量市场向股票市场的转变，高质量的发展已经成为行业发展的关键词。商业地产市场的更多领域正在不断开花结果，各种新技术、新模式、新理念正在蓬勃发展。

　　在国家高质量发展的要求下，商业地产也面临着深刻的变化。一方面，市场竞争逐渐从无序走向有序，创新模式、空间、内容的迭代迫使商业地产行业发生变化；另一方面，行业的“规则”和“逻辑”、“模式”开始重构和进化，商业地产从业者在夹缝中寻找阳光，涌现出一大批“新势力”。

　　刘凯表示，对于商业地产行业来说，迭代是指通过反复反馈不断接近满足用户需求的目标。迭代的本质是将旧的资产管理模式一次又一次地更新和替代为新的资产管理模式。进化是指运营模式从简单到复杂，从低级到高级逐渐发展变化，进化的本质是运营模式基因频率的变化。所谓“新势力”，一般是指商业地产行业的新业态、新技术、新企业、新项目、新商业模式、新办公场景、新力量群体。

　　自2022年以来，在经济放缓和疫情的影响下，企业信心、经营和业务发展都受到了短期影响，也给商业地产行业带来了冲击。总的来说，在多年的供应高峰期，重点城市的商业和办公空置率仍保持在较高水平，租金(售价)水平仍处于下降通道。商业地产市场仍面临弱复苏和强烈预期的局面，仍处于供需僵持的阶段。虽然疫情基本结束，企业信心回归有望在今年年初恢复，但短期商业地产市场库存高、行业利润微薄的情况仍在进行。

三大转变助推商业地产行业迭代与进化

　　刘凯表示，在商业地产高质量发展的要求下，市场对商业地产整个生命周期的所有重要节点都提出了更高的要求。未来，整个商业地产将被视为从开发到运营维护的重要应用平台，从网络化、数字化到自动化、智能化、低碳化。能否充分理解中国的新发展理念，通过拥抱新技术、新模式、创新应用场景，最大限度地挖掘项目的潜在价值，从而提高产品能力、品牌能力和运营能力，从而提高融资能力，可能是商业地产行业迭代进化的关键因素。