近五年来，写字楼新增供应量创下新低，租赁市场以价格换量为主题。零售市场核心商圈和次要商圈的分化加剧...受反复疫情和经济放缓的影响，2022年南京商业市场供需两淡，承压运行。

　　1月11日，仲量联行举行了2022年南京房地产市场回顾和2023年展望线上交流会，发布了多项核心数据和干货分析。

　　写字楼市场新增供应量近5年新低

　　根据仲量联行最新统计数据，目前南京写字楼总供应量为500万㎡，甲级写字楼约249万㎡，乙级写字楼约251万㎡。

　　值得注意的是，2022年新增供应量仅为11万左右㎡，近五年创下新低的主要原因是今年受疫情相关政策影响，部分项目推迟了进入市场的时间。

　　2023年，南京写字楼新增供应量将大幅上升。据仲量联行统计，2023年南京写字楼市场新增供应量将达到58万㎡。

　　新增入市项目5个，分别是金地威新中心、金融城二期C地块1、金鹰世界B塔、德基世界贸易中心、国泰君安金融中心均位于河西板块，以甲级写字楼项目为主。

　　吸收量降低，空置率与去年同期持平

　　从办公楼市场吸收率和空置率来看，根据仲量联行跟踪的数据，2022年南京办公楼租赁活动和查询量每季度增加，比去年略显活跃。

　　但由于退组抵充增量，净吸收量不高，仅8.53万左右，㎡，甲级写字楼吸纳量约4.26万㎡，与往年同期相比，只有50%。

　　根据最新统计，目前南京写字楼市场整体空置率约为24.2%，环比下降约0.3%，与去年同期持平。

　　每个细分区域都有不同的表现。以新街口、河西、鼓楼三个核心区为例，都是甲级写字楼。2022年，新街口空置率约为20.5%，河西空置率约为31%，鼓楼空置率约为9.8%。

　　写字楼市场租金保持下降趋势

　　以价换量是2022年写字楼租赁市场的关键词。根据2022年第四季度的最新统计，南京甲级写字楼和乙级写字楼的租金环比下降。

　　其中，南京甲级写字楼净租金为3.9元/㎡每日，环比下降0.8%，同比下降5.2%；乙级办公楼市场净租金为3.1元/天；㎡每天，环比下降0.2%，同比下降2.8%。相比之下，乙级写字楼市场比甲级写字楼市场更健康。

　　据仲量联行预测，2023年南京写字楼市场租金将继续小幅下降，预计不超过2%。随着疫情政策的开放和经济政策的放松，人们的信心在2023年得到修复，市场将逐步复苏。

　　金融、科技互联网、专业服务承租能力强

　　从租赁需求方面看，金融、科技互联网和专业服务业依然表现出色，占仲量联行统计的所有行业的50%以上。

　　特别是金融业的租赁能力最强。保险、证券等传统金融交易占70%以上，其次是科技互联网和专业服务业，相对活跃。

　　从租赁空间来看，2022年建面约500-1000㎡是租赁需求的主力军。主城搬迁需求比例增加，与租金持续下调、优惠力度直接相关。

　　对于租赁区的选择，不同的行业也有不同的偏好。例如，传统金融业更倾向于新街口和河西，以新媒体、通信和智能制造为代表的技术互联网办公室更倾向于河西、软件谷、南站区等。

　　零售物业市场吸收量，空置率双降

　　由于2022年消费者对未来收入预期的变化，消费支出更加理性。南京1-11月社会消费品零售总额同比下降0.6%。需求侧的弱化导致品牌对店铺扩张步伐更加谨慎，市场租赁需求增长乏力。

　　据仲量联行统计，南京零售物业市场吸纳量约为18.4万㎡。

　　优质零售商业总存量约617万㎡，整体市场空置率为4.1%，环比上升0.02%，同比下降0.3%；购物中心平均空置率为3.9%，环比上升0.03%，同比下降0.5%。

　　服装鞋包、新能源汽车等租赁业绩积极

　　从细分市场来看，服装鞋包、咖啡饮料、新能源汽车、中式快餐是零售物业市场租赁的积极表现。

　　新开业的服装鞋包比例超过30%，中国李宁、安踏等国潮和运动服装品牌，FILA扩张步伐相对稳定。中式快餐店较多，超过46家。

　　KTV、酒吧、儿童娱乐、儿童服务等租赁业绩相对较冷。由于租赁面积大、劳动力成本高，这些零售业的需求相对较弱。

　　零售物业市场租金略有下降

　　为稳定出租率，南京零售物业市场租金持续下调。

　　目前，南京优质零售物业一楼租金为15.9元/㎡每日，环比小幅下降0.9%，同比下降1%；核心商圈净租金为20.8元/天；㎡每日，同比下降0.8%。

　　2023年，预计将有3个核心商圈项目和5个次级商圈项目开业，入市量约102.5万㎡。

　　新项目包括：江北（浦口）万象商务、六合万达、华侨城欢乐滨江购物中心、河西德基、燕子集万象汇、国金中心、麒麟荔枝广场。

　　仲量银行预测，随着防疫政策的优化，2023年南京商业零售市场将进入恢复渠道，建议高供应，商场需要及时捕捉市场趋势变化，优化商业运营模式，积极调整投资策略吸引租户，突破多元化竞争，掌握更多谈判空间和谈判主动权。

　　资料来源：仲量联行