近五年来,写字楼新增供应量创下新低,租赁市场以价格换量为主题。零售市场核心商圈和次要商圈的分化加剧...受反复疫情和经济放缓的影响,2022年南京商业市场供需两淡,承压运行。
1月11日,仲量联行举行了2022年南京房地产市场回顾和2023年展望线上交流会,发布了多项核心数据和干货分析。
写字楼市场新增供应量近5年新低
根据仲量联行最新统计数据,目前南京写字楼总供应量为500万㎡,甲级写字楼约249万㎡,乙级写字楼约251万㎡。
值得注意的是,2022年新增供应量仅为11万左右㎡,近五年创下新低的主要原因是今年受疫情相关政策影响,部分项目推迟了进入市场的时间。
2023年,南京写字楼新增供应量将大幅上升。据仲量联行统计,2023年南京写字楼市场新增供应量将达到58万㎡。
新增入市项目5个,分别是金地威新中心、金融城二期C地块1、金鹰世界B塔、德基世界贸易中心、国泰君安金融中心均位于河西板块,以甲级写字楼项目为主。
吸收量降低,空置率与去年同期持平
从办公楼市场吸收率和空置率来看,根据仲量联行跟踪的数据,2022年南京办公楼租赁活动和查询量每季度增加,比去年略显活跃。
但由于退组抵充增量,净吸收量不高,仅8.53万左右,㎡,甲级写字楼吸纳量约4.26万㎡,与往年同期相比,只有50%。
根据最新统计,目前南京写字楼市场整体空置率约为24.2%,环比下降约0.3%,与去年同期持平。
每个细分区域都有不同的表现。以新街口、河西、鼓楼三个核心区为例,都是甲级写字楼。2022年,新街口空置率约为20.5%,河西空置率约为31%,鼓楼空置率约为9.8%。
写字楼市场租金保持下降趋势
以价换量是2022年写字楼租赁市场的关键词。根据2022年第四季度的最新统计,南京甲级写字楼和乙级写字楼的租金环比下降。
其中,南京甲级写字楼净租金为3.9元/㎡每日,环比下降0.8%,同比下降5.2%;乙级办公楼市场净租金为3.1元/天;㎡每天,环比下降0.2%,同比下降2.8%。相比之下,乙级写字楼市场比甲级写字楼市场更健康。
据仲量联行预测,2023年南京写字楼市场租金将继续小幅下降,预计不超过2%。随着疫情政策的开放和经济政策的放松,人们的信心在2023年得到修复,市场将逐步复苏。
金融、科技互联网、专业服务承租能力强
从租赁需求方面看,金融、科技互联网和专业服务业依然表现出色,占仲量联行统计的所有行业的50%以上。
特别是金融业的租赁能力最强。保险、证券等传统金融交易占70%以上,其次是科技互联网和专业服务业,相对活跃。
从租赁空间来看,2022年建面约500-1000㎡是租赁需求的主力军。主城搬迁需求比例增加,与租金持续下调、优惠力度直接相关。
对于租赁区的选择,不同的行业也有不同的偏好。例如,传统金融业更倾向于新街口和河西,以新媒体、通信和智能制造为代表的技术互联网办公室更倾向于河西、软件谷、南站区等。
零售物业市场吸收量,空置率双降
由于2022年消费者对未来收入预期的变化,消费支出更加理性。南京1-11月社会消费品零售总额同比下降0.6%。需求侧的弱化导致品牌对店铺扩张步伐更加谨慎,市场租赁需求增长乏力。
据仲量联行统计,南京零售物业市场吸纳量约为18.4万㎡。
优质零售商业总存量约617万㎡,整体市场空置率为4.1%,环比上升0.02%,同比下降0.3%;购物中心平均空置率为3.9%,环比上升0.03%,同比下降0.5%。
服装鞋包、新能源汽车等租赁业绩积极
从细分市场来看,服装鞋包、咖啡饮料、新能源汽车、中式快餐是零售物业市场租赁的积极表现。
新开业的服装鞋包比例超过30%,中国李宁、安踏等国潮和运动服装品牌,FILA扩张步伐相对稳定。中式快餐店较多,超过46家。
KTV、酒吧、儿童娱乐、儿童服务等租赁业绩相对较冷。由于租赁面积大、劳动力成本高,这些零售业的需求相对较弱。
零售物业市场租金略有下降
为稳定出租率,南京零售物业市场租金持续下调。
目前,南京优质零售物业一楼租金为15.9元/㎡每日,环比小幅下降0.9%,同比下降1%;核心商圈净租金为20.8元/天;㎡每日,同比下降0.8%。
2023年,预计将有3个核心商圈项目和5个次级商圈项目开业,入市量约102.5万㎡。
新项目包括:江北(浦口)万象商务、六合万达、华侨城欢乐滨江购物中心、河西德基、燕子集万象汇、国金中心、麒麟荔枝广场。
仲量银行预测,随着防疫政策的优化,2023年南京商业零售市场将进入恢复渠道,建议高供应,商场需要及时捕捉市场趋势变化,优化商业运营模式,积极调整投资策略吸引租户,突破多元化竞争,掌握更多谈判空间和谈判主动权。
资料来源:仲量联行