“2022年，北京商业地产市场经历了几次曲折。虽然年底市场没有复苏，但疫情防控政策的重大调整有望加快经济和市场活力的恢复。”中国首席战略官兼华北区董事总经理张颖说：“市场需要时间为修复奠定坚实的基础。2023年将是北京商业地产市场缓慢复苏的一年。”

　　具体来说，2022年，北京办公楼市场租金仍面临下行压力。疫情反复导致租赁需求进一步萎缩，年净吸收量同比下降81%。在投资市场上，年交易量同比下降57%。从物业类型来看，工业园区和仓储物流的交易热度持续上升。在零售房地产市场，疫情反复导致租赁需求持续减弱，部分新项目因工期延误或预租受阻，四季度宣布延期入市。

　　全市办公楼市场下行压力依然明显，整体租金保持下降趋势。受11月初疫情再次爆发影响，全市经济活动明显减少，整体租赁需求进一步萎缩。在目前的市场环境下，租赁谈判周期明显延长。第四季度，租赁需求主要来自降本增效的搬迁和抄底升级。国内金融企业继续作为主要需求，第四季度贡献了近一半的租赁需求。一些投资银行和资产管理公司在第四季度仍在扩张，CBD成为这类租户最活跃的区域。

　　第四季度净吸收量为负，2022年年度净吸收量的82%来自第一季度。受新租需求减少和部分租赁合同提前终止的影响，第四季度科技产业集聚的子市场空置面积激增。全市租金下降幅度扩大，环比下降1.1%，同比下降0.4%。在全市下行环境下，除丽泽外，其他子市场均出现不同程度的租金下降。丽泽的大部分办公项目都锁定了主要租户，区域市场需求相对活跃。“随着一系列支持企业发展和稳定国内经济的措施的出台，严格的疫情防治措施也在2022年底放宽，我们预计这将有助于2023年市场活动的稳步恢复。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“但由于政策的积极影响，办公楼市场不会立即生效，需求和租金的复苏还需要时间。”

　　在投资方面，大宗交易市场表现低迷，交易量大幅下降。2022年，受经济不确定性和市场波动因素影响，北京全年大宗交易总额为268亿元，同比下降57%。第四季度，市场活动进一步受限，只完成少量交易。凯德通过拍卖方式收购了位于东三环路的博瑞大厦，总价为20.37亿元。StorHub对位于丰台的乐华梅兰家居城完成部分收购，预计收购后将改为自助仓储。

　　年度资产交易类型和买方类型更加多样化。办公物业仍是投资者最关注的业态之一，占年营业额的三分之二。同时，工业园区物业2022年营业额占比近20%，较往年有所上升。此外，由于北京供应极其有限，租赁需求稳定，仓储物流在大宗交易市场的普及度不断上升。从买家类型来看，自用买家比过去更活跃，营业额占比44%。“面对2022年经济环境的不确定性，投资者倾向于采取多元化的资产投资策略来对抗市场风险，未来可能会考验投资者对各种资产的资产管理和运营能力。”仲量联行中国投资资本市场业务运营华北区负责人徐倩倩表示：“预计年底优化防疫政策将刺激投资者修复信心。随着价格预期的调整，市场活动有望加快。”