上海甲级写字楼2022年空置率为16.7%，比去年上升0.72%，其中核心和新兴区空置率分别为11.21%和23.92%。与此同时，上海甲级写字楼租金略有下降，到第四季度，平均租金为8.14元/平方米/天，同比下降0.37%。
尽管如此，在2022年高达774亿元的上海大宗交易中，办公/R&D办公室仍以577.4亿元的总成交额和75%的成交额排名市场第一。执行董事蔡峰在戴德梁行华东区资本市场部联席主管告诉《华夏时报》记者，在三年的疫情控制和市场经济复苏的双重利好下，预计2023年大宗交易将触底反弹，总成交额将回到1000亿元。
上海写字楼市场韧性突出
十二月二十八日，戴德梁行对2022年四季度上海写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场和工业地产市场进行了多维盘点和解读。
《中国时报》记者从戴德梁行了解到，2022年，上海甲级写字楼供应环比增长，全年入市办公建筑规模81万平方米，分布在3个区域5个板块共11个项目，其中苏河湾、徐汇滨江、前滩板块供应活跃，静安核心、徐汇核心分别推出新项目。
2022年，上海写字楼市场以净吸收63万平方米结束，较去年下降55.6%。今年第二季度，受封控影响，交易明显下跌。第三季度，解封后的交易有一定程度的复苏。第四季度，随着防疫政策的放开，交易再次受到影响和下跌。
空置率方面，上海甲级写字楼年内空置率为16.7%，比去年上升0.72%，其中核心和新兴区空置率分别为11.21%和23.92%。与此同时，上海甲级写字楼租金略有下降，四季度平均租金为8.14元/平方米，同比下降0.37%。
戴德梁行指出，上海写字楼市场的年度交易有三个特点:外资交易比例较去年有所扩大。今年的封闭和控制对国内企业产生了一定的影响。其新设和扩大租金的需求有所减少。外资在续租和扩大租金方面的整体交易比例高于去年。
就区位而言，六大板块需要表现韧性，新项目推动下，“一江一河”效果显著，代表项目有“华润苏河湾中心”“前滩国际广场”“星瀚广场”等。
从行业角度来看，专业服务、贸易制造和金融是前三个行业。受国内外复杂经济环境的影响，专业服务业保持稳定需求，律师事务所业务量增加，租金扩大，搬迁活跃；联合办公(孵化等。)仍保持积极的市场需求，成为新入市项目的主要租户，主要布局陆家嘴、北外滩等上海核心商业区。
与此同时，贸易制造业的核心溢出和搬迁，快速消费品和奢侈品贸易主要布局在南京西路板块。随着火车站的出现，今年苏河湾供应频繁，许多快速消费品和奢侈品总部或部分拆分搬迁到静安非核心区域。加强金融业核心集聚，主要布局泛陆家嘴(陆家嘴、竹园)、南京西路、银行、保险、证券等传统金融业仍是市场主体。
2022年，上海大宗交易总额达到774亿元。
而且在2022年的上海大宗交易中，办公室/R&D办公室仍然稳居市场第一。
据戴德梁行介绍，2022年，上海大宗交易市场成交额774亿元，同比下降27%。今年以来，在世界政治动荡、海外融资成本上升、上半年市场低迷、交易情绪低落等影响下，上海大宗交易市场成交量有所下降。但市场信心和交易活动依然存在，全年交易仍处于750亿元关口，达到三年内第二高水平。
就物业类型而言，2022年，办公/R&D办公室总成交额为577.4亿元，75%的成交额居上海大宗交易市场首位。其中，以投资为主的国内买家青睐上海核心办公资产，积极配置核心物业，抵御通货膨胀；工业/物流的普及程度并没有减少，仍然受到市场的追捧，约占13%，同比增长7%。
买主方面，国内买主继续以66%的比例主导市场，但国外买主的比例也在慢慢上升，从2021年的24%增加到2022年的34%。投资买主再次超越自用交易，成交额比例上升至66%；自用买主的行业分布特征明显，主要以金融为主，TMT主要是——其中金融企业实力雄厚。虽然只贡献了三笔交易，但占自用买家总交易额的一半以上。与2021年相比，成交额几乎翻了一番；而TMT公司业绩略显暗淡，成交额较2021年缩水近一半。
“随着新的防疫政策的出台，经济秩序和社会秩序的加速恢复将释放出巨大的活力，促进经济发展。可以预见，2023年上海写字楼市场将迎来后疫情时代的春天。”戴德梁行中国区项目总裁魏超英告诉《华夏时报》记者。
展望2023年，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰判断，上海大宗交易市场可能会迎来以下新的投资趋势:一是在3年疫情控制和市场经济复苏的双重优势下，预计2023年大宗交易触底反弹一年，总成交额将回到1000亿元；其次，中国将全面扩大开放，恢复国际交流，聚焦经济发展，预计办公、零售和酒店类物业将重生。
同时，国家为房地产推出多重优势，推动其回归支柱产业。未来，受政策影响，国内资本将加速抢占市场份额。蔡峰还认为，许多新的经济类别REITs发行成功，商业类别REITs明年进入试点，为投资者提供全新的退出渠道，未来长租公寓、工业园区、商业类物业将受到青睐。
