曼哈顿在纽约下城OneWallStreet改造于2022年初完成，这里曾经是欧文信托银行（IrvingTrust）办公空间。这一改造是传奇开发商的传奇开发商。HarryMacklowe该项目持续了5年，耗资15亿美元，将原来的办公空间改造成公寓楼，据说是纽约历史上最大的改造项目。

　　同样，2021年，两家纽约开发商（SilversteinProperties和MetroLoft）合资买下布罗德街55号（BroadSt.）办公楼的三分之一。30层的55号建筑建于1967年，曾是高盛的所在地。未来3~4年，将改造成包括571套公寓在内的建筑，是疫情期间启动的最大规模改造项目之一。

　　此外，标志性的伍尔沃斯大厦（WoolworthBuilding）它是一个世纪前世界上最高的建筑。现在这座新哥特式建筑的顶层办公楼已经改造成公寓，被称为世界上最著名的建筑Pinnacle每一套顶层公寓都值得珍惜。

这都不是普通的地产项目了，是苏富比拍卖行的珍藏品

　　洛杉矶西好莱坞8899BeverlyBlvd，这里曾经是一座8万平方英尺的办公楼，最近刚刚完成改造，变成了一套约400平方米的豪华住宅，市场价超过1700万美元/套。

　　在旧金山，NewmarkGroup今年年中也宣布市场街（MarketStreet）拿了一个六层的办公零售，将来会变成住宅公寓。

　　盐湖城，房地产开发商Hines计划位于盐湖市中心24层高，建面2万平方米SouthTempleTower豪华公寓有255个单元的豪华公寓楼。

　　在达拉斯，亚特兰大和华盛顿州塔科马，DC等待城市，这类项目也如火如荼。

　　来自RentCafe和YardiMatrix研究表明，2021年，美国改造的公寓数量为20100套，改造趋势非常明显，其中费城和华盛顿特区数量最多。2022年，洛杉矶和克利夫兰估计将是改造项目最多的城市。

41% 的改建公寓之前是办公楼

　　二、适应再利用

　　作为一个老发达国家，美国城市的新机会并不多，所以美国城市的新机会并不多。“适应再利用（adaptivereuse）”它一直是2世纪美国城市转型的关键词。

　　“适应再利用”指现有建筑存量与不断演变的生活和工作方式相匹配。即使现有建筑存量是过去建造的，仍然可以通过“适应再利用”匹配当今时代的需要。

　　一般来说，“适应再利用”意味着用途的变化。

　　例如，将空置的办公楼改造成住宅公寓，或将以前的工业仓库改造成餐馆、博物馆等。当然，每个城市都有自己独特的发展历史和工业经济现状，因地制宜地改变用途非常重要。

　　纽约曼哈顿下城就是一个很好的例子，这里可以说依靠的是依靠曼哈顿下城“适应再利用”经历了两次危机——

　　20世纪90年代，曼哈顿下城的公司和人才流失到中城和郊区；尤其是90年代，·11后，曼哈顿下城陷入危机，人们的恐慌蔓延，办公空置率飙升；

　　开始下城“适应再利用”重建，努力把自己变成一个混合社区，把办公室变成住房，致力于建设，住房和休闲在步行范围内“15分钟城市”。

　　作为一个地区，这一行动容纳了成千上万的居民，有效地刺激了写字楼市场，重振了该地区的发展。

　　疫情期间，从办公到住宅“适应再利用”剧本再次上演，纽约还成立了一个工作组，讨论如何让这项转变更容易。现在，大约有6.4万人住在曼哈顿，远远高于1995年的1.4万人。

　　人口聚集的好处非常明显——纽约的活力恢复最快，租金中位数超过疫情前，2022年年中，租金中位数达到创纪录的4600美元/月！

　　从下图可以看出，与其他城市相比，纽约疫情后的恢复指数确实很傲慢。

三、可能的阻力：成本：成本+技术+法规

　　然而，从办公到住宅，即使这个想法很好，效果也可能很好；此外，疫情发生后，公司对办公面积的需求也减少了，办公房地产开发商也希望转换一些股票，以保持相对稳定的价格。但它实际上有很大的阻力。

　　首先是成本:开发商会计算一个账户——在某些情况下，改造成本甚至高于新建。

　　2019年华盛顿特区“办公到住宅”工作组的一份调查报告显示：1.与办公空间相比，住宅利润率较低；2.办公租赁期一般交错，几乎没有完全空置的办公楼；3.即使是住宅改造，也不会显著增加住房供应。

　　总之，从办公到住宅的转变并不是很有利可图。

　　然而，这件事有利于该地区的长期活力发展，政府希望这样做。这需要相应的激励政策。

　　纽约州长KathyHochul今年6月签署了一项法案，以简化将住宅区或附近的一些酒店转换为永久住宅空间的过程。此外，这些酒店的重建也可能得到国家资金的支持。

　　加州对“适应再利用”市场需求特别强劲，该州的最新预算包括“在2022-23和2023-24预算年度，呼吁开发商将商业和办公楼改造为经济适用房。”

　　事实上，早在1999年，洛杉矶就批准了适应性再利用条例（ARO），为其市中心历史核心区的彻底改造铺平了道路，空置的商业建筑、高档住宅楼、公寓和酒店都可以灵活改造。ARO洛杉矶成功的关键是采取比新开发项目更宽松的停车、消防和安全法规。此后，洛杉矶市中心“适应再利用”在其他地区，榜样效应被发扬光大。

　　华盛顿疫情期间DC的市长MurielE.Bowser正在征求房地产开发商和企业的反馈。由于一些专家建议，DC如果将一些办公室和商业转换为住宅，它可以帮助振兴市中心走廊。其中，重点是C级办公楼。一般来说，C级办公楼历史悠久，设施陈旧，租金没有竞争力。然而，如果它们被改造成住宅，效益可能会更加明显。同时，市长也在考虑税收和其他激励措施，使转换更加可行。

　　加拿大阿尔伯塔省卡尔加里（Calgary），政府采取了一项为期10年的措施，花费了10亿美元(约7.21亿美元)来应对其商业区的长期衰退。本质是为开发商提供资金激励，让更多元化的社区拥有更多“商业吸引力”。

　　具体做法是，约40%的预算直接用于资助办公室的重建。每个项目每平方英尺可获得54美元，最高累计可获得约720万美元，无需市议会进一步审查。其余60%的批准资金将用于资助当地艺术场所的重大升级，振兴公共空间，使市中心对游客和居民更加舒适和有吸引力，刺激经济活动。

　　其二，“适应再利用”还需要建筑技术的支持。

　　从技术上讲，从办公楼顺利改造成住宅并不容易。然而，这为建筑师和景观设计师提供了稳定的就业机会。毕竟，国外的新项目太少了。

　　一般来说，办公楼占地面积较大，标准楼层面积一般在1500平方米以上，楼层高度较高；为了满足照明、通风、消防等条件，住宅公寓相对狭窄。

　　因此，对于一些宽敞的办公楼，可以改造成住宅的空间只能是每层的周边空间。没有人会住在没有窗户的房子里。作为一个住宅，照明和通风是最基本的。这种转变的结果是形成一个类似甜甜圈的结构。

　　此外，改造往往涉及结构改善。管道/电气设计，如管道和电气系统，必须重新连接到每个公寓。同时，随着使用功能的变化，以前的旧办公楼可能需要升级或重新安装消防安全系统，电梯或楼梯可能需要重新安装。

　　每一个变化，不仅仅是技术上的挑战，更是一笔巨大的开支。

　　四，“办公改住宅”动因与启示

　　为什么北美的城市会出现？“办公改住宅”？

　　首先，疫情必然是其中一个原因。

　　疫情催生了混合办公模式，大量员工继续远程办公，许多大公司减少了对办公空间的需求。

　　根据办公室出勤率记录公司KastleSystems根据数据显示，美国10个主要大都市地区的办公室平均利用率为49%。而且自2021年7月以来，这个数字一直持平。比如你花钱买的披萨不到一半，剩下的都浪费了。

　　情况在旧金山更是不太妙。旧金山大量计划中的办公建筑项目陷入停滞，现有建筑难以找到租户。

　　在疫情发生后，旧金山几乎没有新的办公楼开发项目，Pinterest与88 Bluxome等重大项目的租约已被取消，包括Square和Twitter在内的科技公司也在缩小办公室规模。

　　当办公空间的需求市场疲软，转换到住宅公寓是一个非常自然的结果。

　　在一个典型美国城市中，最大的问题就是住房问题——就业和住房比例不均衡，住房极其紧缺。而越来越多的人意识到，而当城市提升住房供给的时候，很多其他的事物也会随着住房发展起来，比如商业、医疗、娱乐、好学校。为了提升区域活力，办公比重过高的区域、地区需要适当增加住宅的供给。

　　现在备受关注的一个理念是——“15分钟城市”，指的是在15分钟步行范围能满足至少90%的生活需要，解决吃饭、购物、娱乐、学习、医疗、工作。“15分钟城市”不仅可以更好地满足人的需求，减少不必要的交通旅行，也可以大大提高人口密度，为圈内居民带来极大便利的同时，也能更好地支持地方经济。

巴黎15分钟城市圈  图片来源：treehugger

　　在“15分钟城市”中，住宅是不可或缺的一个关键要素，有了人在社区中扎根生活，才能保证一个地方长期的活力。

　　但是，我们也看到，北美现在的办公改建项目很多都是豪宅项目，并且在豪华地段——因为这样商业逻辑才成立；如果需要改建成面向普通大众的“经济适用房”，改造的成本难免会偏高，如果没有政府的优惠政策，市场逻辑很难支撑改建这一项动作。

　　当然，国情并不太一样，住宅与办公的价格也会有所区别。但北美这样一个成熟的存量市场仍然可以给到我们很多启发——

　　其中，最好的解决办法就是上游思维：在一开始就做好全面、多元的功能规划，并且在规划中保持一定的灵活度，“15分钟城市”是一个非常不错的路径。

　　最重要的事情是，这一切都要以促进区域的长期可持续发展为目的，也即吸引并培育有竞争力的产业与人才。任何需要政府优惠与补贴的改变，最终都要转换为能促进区域长期增长、持续产生税收的竞争性产业。