曼哈顿在纽约下城OneWallStreet改造于2022年初完成,这里曾经是欧文信托银行(IrvingTrust)办公空间。这一改造是传奇开发商的传奇开发商。HarryMacklowe该项目持续了5年,耗资15亿美元,将原来的办公空间改造成公寓楼,据说是纽约历史上最大的改造项目。
同样,2021年,两家纽约开发商(SilversteinProperties和MetroLoft)合资买下布罗德街55号(BroadSt.)办公楼的三分之一。30层的55号建筑建于1967年,曾是高盛的所在地。未来3~4年,将改造成包括571套公寓在内的建筑,是疫情期间启动的最大规模改造项目之一。
此外,标志性的伍尔沃斯大厦(WoolworthBuilding)它是一个世纪前世界上最高的建筑。现在这座新哥特式建筑的顶层办公楼已经改造成公寓,被称为世界上最著名的建筑Pinnacle每一套顶层公寓都值得珍惜。
这都不是普通的地产项目了,是苏富比拍卖行的珍藏品
洛杉矶西好莱坞8899BeverlyBlvd,这里曾经是一座8万平方英尺的办公楼,最近刚刚完成改造,变成了一套约400平方米的豪华住宅,市场价超过1700万美元/套。
在旧金山,NewmarkGroup今年年中也宣布市场街(MarketStreet)拿了一个六层的办公零售,将来会变成住宅公寓。
盐湖城,房地产开发商Hines计划位于盐湖市中心24层高,建面2万平方米SouthTempleTower豪华公寓有255个单元的豪华公寓楼。
在达拉斯,亚特兰大和华盛顿州塔科马,DC等待城市,这类项目也如火如荼。
来自RentCafe和YardiMatrix研究表明,2021年,美国改造的公寓数量为20100套,改造趋势非常明显,其中费城和华盛顿特区数量最多。2022年,洛杉矶和克利夫兰估计将是改造项目最多的城市。
41% 的改建公寓之前是办公楼
二、适应再利用
作为一个老发达国家,美国城市的新机会并不多,所以美国城市的新机会并不多。“适应再利用(adaptivereuse)”它一直是2世纪美国城市转型的关键词。
“适应再利用”指现有建筑存量与不断演变的生活和工作方式相匹配。即使现有建筑存量是过去建造的,仍然可以通过“适应再利用”匹配当今时代的需要。
一般来说,“适应再利用”意味着用途的变化。
例如,将空置的办公楼改造成住宅公寓,或将以前的工业仓库改造成餐馆、博物馆等。当然,每个城市都有自己独特的发展历史和工业经济现状,因地制宜地改变用途非常重要。
纽约曼哈顿下城就是一个很好的例子,这里可以说依靠的是依靠曼哈顿下城“适应再利用”经历了两次危机——
20世纪90年代,曼哈顿下城的公司和人才流失到中城和郊区;尤其是90年代,·11后,曼哈顿下城陷入危机,人们的恐慌蔓延,办公空置率飙升;
开始下城“适应再利用”重建,努力把自己变成一个混合社区,把办公室变成住房,致力于建设,住房和休闲在步行范围内“15分钟城市”。
作为一个地区,这一行动容纳了成千上万的居民,有效地刺激了写字楼市场,重振了该地区的发展。
疫情期间,从办公到住宅“适应再利用”剧本再次上演,纽约还成立了一个工作组,讨论如何让这项转变更容易。现在,大约有6.4万人住在曼哈顿,远远高于1995年的1.4万人。
人口聚集的好处非常明显——纽约的活力恢复最快,租金中位数超过疫情前,2022年年中,租金中位数达到创纪录的4600美元/月!
从下图可以看出,与其他城市相比,纽约疫情后的恢复指数确实很傲慢。
三、可能的阻力:成本:成本+技术+法规
然而,从办公到住宅,即使这个想法很好,效果也可能很好;此外,疫情发生后,公司对办公面积的需求也减少了,办公房地产开发商也希望转换一些股票,以保持相对稳定的价格。但它实际上有很大的阻力。
首先是成本:开发商会计算一个账户——在某些情况下,改造成本甚至高于新建。
2019年华盛顿特区“办公到住宅”工作组的一份调查报告显示:1.与办公空间相比,住宅利润率较低;2.办公租赁期一般交错,几乎没有完全空置的办公楼;3.即使是住宅改造,也不会显著增加住房供应。
总之,从办公到住宅的转变并不是很有利可图。
然而,这件事有利于该地区的长期活力发展,政府希望这样做。这需要相应的激励政策。
纽约州长KathyHochul今年6月签署了一项法案,以简化将住宅区或附近的一些酒店转换为永久住宅空间的过程。此外,这些酒店的重建也可能得到国家资金的支持。
加州对“适应再利用”市场需求特别强劲,该州的最新预算包括“在2022-23和2023-24预算年度,呼吁开发商将商业和办公楼改造为经济适用房。”
事实上,早在1999年,洛杉矶就批准了适应性再利用条例(ARO),为其市中心历史核心区的彻底改造铺平了道路,空置的商业建筑、高档住宅楼、公寓和酒店都可以灵活改造。ARO洛杉矶成功的关键是采取比新开发项目更宽松的停车、消防和安全法规。此后,洛杉矶市中心“适应再利用”在其他地区,榜样效应被发扬光大。
华盛顿疫情期间DC的市长MurielE.Bowser正在征求房地产开发商和企业的反馈。由于一些专家建议,DC如果将一些办公室和商业转换为住宅,它可以帮助振兴市中心走廊。其中,重点是C级办公楼。一般来说,C级办公楼历史悠久,设施陈旧,租金没有竞争力。然而,如果它们被改造成住宅,效益可能会更加明显。同时,市长也在考虑税收和其他激励措施,使转换更加可行。
加拿大阿尔伯塔省卡尔加里(Calgary),政府采取了一项为期10年的措施,花费了10亿美元(约7.21亿美元)来应对其商业区的长期衰退。本质是为开发商提供资金激励,让更多元化的社区拥有更多“商业吸引力”。
具体做法是,约40%的预算直接用于资助办公室的重建。每个项目每平方英尺可获得54美元,最高累计可获得约720万美元,无需市议会进一步审查。其余60%的批准资金将用于资助当地艺术场所的重大升级,振兴公共空间,使市中心对游客和居民更加舒适和有吸引力,刺激经济活动。
其二,“适应再利用”还需要建筑技术的支持。
从技术上讲,从办公楼顺利改造成住宅并不容易。然而,这为建筑师和景观设计师提供了稳定的就业机会。毕竟,国外的新项目太少了。
一般来说,办公楼占地面积较大,标准楼层面积一般在1500平方米以上,楼层高度较高;为了满足照明、通风、消防等条件,住宅公寓相对狭窄。
因此,对于一些宽敞的办公楼,可以改造成住宅的空间只能是每层的周边空间。没有人会住在没有窗户的房子里。作为一个住宅,照明和通风是最基本的。这种转变的结果是形成一个类似甜甜圈的结构。
此外,改造往往涉及结构改善。管道/电气设计,如管道和电气系统,必须重新连接到每个公寓。同时,随着使用功能的变化,以前的旧办公楼可能需要升级或重新安装消防安全系统,电梯或楼梯可能需要重新安装。
每一个变化,不仅仅是技术上的挑战,更是一笔巨大的开支。
四,“办公改住宅”动因与启示
为什么北美的城市会出现?“办公改住宅”?
首先,疫情必然是其中一个原因。
疫情催生了混合办公模式,大量员工继续远程办公,许多大公司减少了对办公空间的需求。
根据办公室出勤率记录公司KastleSystems根据数据显示,美国10个主要大都市地区的办公室平均利用率为49%。而且自2021年7月以来,这个数字一直持平。比如你花钱买的披萨不到一半,剩下的都浪费了。
情况在旧金山更是不太妙。旧金山大量计划中的办公建筑项目陷入停滞,现有建筑难以找到租户。
在疫情发生后,旧金山几乎没有新的办公楼开发项目,Pinterest与88 Bluxome等重大项目的租约已被取消,包括Square和Twitter在内的科技公司也在缩小办公室规模。
当办公空间的需求市场疲软,转换到住宅公寓是一个非常自然的结果。
在一个典型美国城市中,最大的问题就是住房问题——就业和住房比例不均衡,住房极其紧缺。而越来越多的人意识到,而当城市提升住房供给的时候,很多其他的事物也会随着住房发展起来,比如商业、医疗、娱乐、好学校。为了提升区域活力,办公比重过高的区域、地区需要适当增加住宅的供给。
现在备受关注的一个理念是——“15分钟城市”,指的是在15分钟步行范围能满足至少90%的生活需要,解决吃饭、购物、娱乐、学习、医疗、工作。“15分钟城市”不仅可以更好地满足人的需求,减少不必要的交通旅行,也可以大大提高人口密度,为圈内居民带来极大便利的同时,也能更好地支持地方经济。
巴黎15分钟城市圈 图片来源:treehugger
在“15分钟城市”中,住宅是不可或缺的一个关键要素,有了人在社区中扎根生活,才能保证一个地方长期的活力。
但是,我们也看到,北美现在的办公改建项目很多都是豪宅项目,并且在豪华地段——因为这样商业逻辑才成立;如果需要改建成面向普通大众的“经济适用房”,改造的成本难免会偏高,如果没有政府的优惠政策,市场逻辑很难支撑改建这一项动作。
当然,国情并不太一样,住宅与办公的价格也会有所区别。但北美这样一个成熟的存量市场仍然可以给到我们很多启发——
其中,最好的解决办法就是上游思维:在一开始就做好全面、多元的功能规划,并且在规划中保持一定的灵活度,“15分钟城市”是一个非常不错的路径。
最重要的事情是,这一切都要以促进区域的长期可持续发展为目的,也即吸引并培育有竞争力的产业与人才。任何需要政府优惠与补贴的改变,最终都要转换为能促进区域长期增长、持续产生税收的竞争性产业。