自12月初以来，北京公布了一系列防疫优化措施，预计城市将慢慢回归复苏轨道。

　　通过对60多名市场从业者的深入研究，我们发现防疫政策优化在短期内对北京办公楼市场产生了影响，但从长远来看，这一轮防治优化将对北京办公楼市场产生积极影响。

　　因此，在这一轮形势下，北京市场短期内将面临巨大的去化压力。多年来，北京办公楼市场租赁活动火爆，租金大幅上涨、改造、出租办公楼成为高收益选择，这些优势短期内将不复存在。建筑投资运营的软实力、提前判断的先行优势和灵活专业的租赁策略将显著提高。

　　我们预计，市场需求将在2023年上半年初看到稳定复苏的信号，大面积空置项目业主将采取更激进的租赁策略，租金将进一步触底。2023年下半年，市场将停止下跌，实现小幅复苏。

　　鉴于目前市场从业者感染人数增加、企业暂停经营造成的负面情绪，我们认为2023年上半年，北京将逐步迎来需求稳定复苏，企业将回归房地产布局决策路径，寻求降低成本、提高效率的低价机会。

　　就办公楼市场的平均租金而言，所有受访者都认为市场将在2023年内触底止跌。其中，近60%认为北京办公楼市场租金将于2023年上半年触底，近30%认为将于2023年下半年触底，10%以上的受访者认为租金波谷可以在12月底前迎来。

　　空置面积达到历史高位，短期内去化压力大

　　目前，防疫政策的优化给北京办公楼市场带来了积极的信号。然而，经过近三年的压力积累，北京办公楼市场也迎来了空置高峰和较高的去化压力。

　　根据仲量联行研究部2022年10月底对北京市场的调研，全市已空置1万多平方米，即将进入市场，空置1万多平方米，或将面临未来几个月到期或提前退租1万多平方米的办公楼，125栋，共639万平方米。

　　其中，甲级办公楼1万平方米以上空置面积占176万平方米，非甲级办公楼空置面积占463万平方米；市场面积占63%，即403万平方米，市场项目占37%。

　　就空置率而言，甲级办公楼市场空置率保持在10%的相对健康范围内，但中低端市场压力较大。全光谱市场（包括乙级办公楼、工业园区、改造办公空间和非标办公物业）整体空置率计算在20%-30%之间，是北京商业市场的历史峰值之一。北京市场历史上最后一轮空置高位出现在2008年北京奥运会前后，当时受供应周期和金融危机的影响。

　　从区域分布来看，从2022年初开始TMT行业退租一体化活动推动上地北清路、望京、中关村等地区空置压力急剧上升。退租面积大多集中在非标、低质量的物业改造上，对甲级写字楼影响不大，但给市场情绪带来进一步压力。

　　通州、丽泽、石景山等新兴地区的新建和未来项目在短期内面临着巨大的投资租赁压力。此前预计丽泽租金增长将放缓；未来，该项目可能会制定更激进的租金政策，提前竞争，锁定大客户。

　　北京所有成熟子市场均占600多万空置面积的2%-4%。本轮空置压力在全市范围内实现了广谱冲击，市场环境成熟，租户结构相对稳定。

长期有利于办公楼市场

　　根据仲量联行的调查，短期内取消了对建筑物进出的限制，但大多数建筑物面临着物业员工和办公人员感染的风险，在一定程度上影响了办公室的正常运行；办公室客户看房意愿下降，合同谈判过程推迟。

　　虽然短期内面临负面影响，2023年初市场不太可能迅速复苏，但各方普遍认为，本轮政策优化将对办公楼长期市场活动的复苏产生积极影响。

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