世界500强企业租户占30%以上，写字楼出租率80%，商业出租率约98%……在上海陆家嘴金融城，中国第一栋办公面积超过20万平方米的高层建筑上海中心表现出强劲的韧性，势上升。

　　陆家嘴写字楼被认为是城市经济热点的晴雨表，整体租金率在今年创下新高。逆势上涨背后，不仅有新经济、新轨道支撑的基本面

　　继续扩租看开放

　　高屋顶、恒温室内环境、开放工作平面、合作客户和同行聚集……与传统银行总部格子间办公区划分不同，法国巴黎银行将所有员工的办公区域打开成大开间，增加了十多个会议室和共享区域。

　　去年11月，法国巴黎银行（中国）有限公司租用了位于浦东陆家嘴金融城的上海中心17、18层，约8800平方米，并准备继续在中国市场增加投资。

　　目前，正在申请证券公司、基金等新营业执照的外资银行正准备继续扩租。巴黎银行（中国）有限公司首席执行官兼总裁赖长庚表示，中国是世界第二大经济体，中国资本市场已成长为世界第二大市场，人民币已成为世界第四大支付货币。随着人民币国际化水平的不断提高，以人民币交易为基准的全球商业活动将继续增长。作为人民币交易清算中心，上海无疑有很大的发展机遇。

　　摩根大通近年来也继续扩大租金。自2018年上海中心租了一层，2019年和2020年扩大到6层以来，摩根大通去年继续租了两层，办公面积从8000平方米扩大到2.6万平方米。

　　摩根大通中国首席执行官梁志文说：在浦东和中国最高的上海中心定居，让我们接近中国金融市场的脉搏；不断促进自身发展，确保我们能够继续为国内外客户提供最有力的支持。

　　不断扩大租金是近年来观察中国金融市场开放广度和深度的直观窗口。党委书记、上海中央大厦建设发展有限公司副总经理严明认为，中国金融市场开放步伐加快，外资金融机构业务需求快速增长，实施愿望更加迫切。近年来，西班牙桑坦德银行、意大利圣保罗银行、俄罗斯外贸银行、巴登-符腾堡银行、安联保险、劳合社等国际知名专业机构和咨询企业也落户。

　　逆市增长看韧性

　　11月28日，全球化工行业龙头企业利安德巴赛尔入驻上海中心；11月21日，位于中国的德硕管理咨询有限公司全球发展中心也在最具地标性的高层建筑陆家嘴举行了开幕式。

　　受全球疫情、经济低迷等多种因素影响，办公和商业租赁市场不可避免地受到冲击，但近年来上海中心的租赁表现出强劲的韧性，租金率在三年内持续上升。严明说。

　　2017年，中国最高的建筑上海中心正式投入运营。由于办公楼租赁面积超过20万平方米，商业面积超过3万平方米，上海中心建筑租赁率一直被视为观察上海经济热量和活力的指标之一。

　　目前，上海中心办公租赁率达到80%，商业租赁率约为98%，其中世界500强企业租户占30%以上。值得注意的是，从2019年初到现在，上海中心引进资客户数量和租赁面积分别从15%、9%上升到43%和41%。

　　我们的客户总部遍布15个国家和地区，形成了一个相当大的‘国际社区’。这与国家促进高水平对外开放、发挥积极作用的决心和努力是分不开的。外国公司对中国市场持乐观态度，特别是世界500强或龙头企业的比例，高质量租户继续快速扩大租金。严明说。

　　高质量的国际社区一定是高质量的文化社区。上海中心吸引了世界上第一家旗舰店、隐溪茶馆景观店和著名漫画，包括观光博物馆、多云书店旗舰店、极氪IP混知酒馆纷纷入驻，形成了独特的商业文化生态。

　　商业运营的整体稳定不仅保持了建筑餐饮、休闲等配套服务的稳定有序，而且实现了建筑商业的整体收入增长。上海中央大厦2021年商业整体收入分别比2019年和2020年增长40%和49%，同时践行国有企业责任，积极落实非国有租赁（商）户租金减免政策，缓解部分租户财务压力。

　　拥抱新赛道，迎接新时尚

　　上海中心显然是陆家嘴乃至上海租赁市场的缩影，也体现了上海经济发展的新趋势和新信号。

　　世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕已达86.6%，创下今年新高。世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示，前三季度，上海商业建筑新增需求约50万平方米，相当于2020年全年49万平方米。上海建筑抗风险能力和复苏能力已超过2020年疫情初期。

　　强大的新经济和新轨道动力是上海建筑租赁市场的基本面。根据世邦魏理仕的报告，2021年上海写字楼市场供需两旺，租金止跌反弹。从行业的角度来看，TMT全年新租需求的45%与金融业一起贡献，银行、保险、融资租赁等扩租需求明显，其中70%位于陆家嘴地区。尽管疫情带来了不确定性，但专业服务业、金融业、科技企业等扩容意愿依然强烈。

　　互联网、新能源汽车、生物医学、时尚奢侈品行业，甚至元宇宙，都逐渐成为优质建筑的新客户。进入陆家嘴的新兴产业的比例正在上升。陆家嘴管理局建筑办公室副主任陈陈观察到，智能制造和数字经济已成为一个新的发展方向，陆家嘴正在不断升级和振兴能源。

　　随着双碳理念和相关政策的不断实施，办公市场也出现了环保、绿色、新能源革命的新趋势。陆燕透露，许多客户都在用实际行动拥抱他们ESG(环境、社会和公司治理)。他们对灵活办公、弹性站的想法，以及对室内空气质量、绿色物流等指标的要求，都在不断提高。世邦魏理仕的调查发现，有LEED(能源与环境设计先锋绿色建筑评价体系)认证建筑的租金溢价水平高出20%左右。

　　在加快超甲级、甲级写字楼迭代的同时，陆家嘴地区一些楼龄较高的建筑也在加快二次更新，以降低科技创新企业的成本。对于一些楼龄超过20年的写字楼，我们引导业主进行局部改造，吸引科技创新企业入驻，深受市场欢迎。宝钢大厦、嘉兴大厦等新改造的部分楼层实现了100%的出租率。陈晨说。

　　数据显示，目前陆家嘴金融城共有商业建筑285栋，超甲级、甲级写字楼50多栋。其中，税收亿元楼113栋，国金中心是浦东新区首栋百亿楼。