2022年第三季度，随着经济活动逐渐从疫情影响中恢复，上海物业市场的活动又回到了正轨。10月13日，仲量联行华东区董事总经理、中国商业地产部主任张静表示:“虽然由于疫情的影响，上季度没有新项目建成，但随着第三季度项目建设恢复正常，一些物业市场迎来了新项目的建成，市场租赁需求也增加。”

　　写字楼市场复苏缓慢

　　2022年上半年，上海经济恢复到去年同期的90%。6月后，主要经济指标明显改善。由于经济恢复正常，写字楼需求逐渐恢复。

　　根据戴德梁行研究部的数据，第三季度，上海甲级写字楼净吸收面积23.7万平方米，环比增长208.3%，其中核心面积4.9万平方米，新兴面积18.9万平方米，均呈现环比增长趋势，主要是因为新项目进入市场带动交易改善。

　　第三季度，徐汇中心区、苏河湾、前滩都有重点项目入市，总建筑量27.7万平方米。徐家汇板块核心区“徐家汇中心三期T1”，新兴区静安苏河湾板块“华润苏河湾中心”还有前滩板块“前滩国际广场”入市。

　　《华夏时报》记者了解到，在办公楼市场，传统产业和战略性新兴产业推动租赁需求逐步复苏。

　　以甲级写字楼市场为例，仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏向《华夏时报》记者透露，在中央商务区，多元化的租户需求有助于市场保持稳定。金融服务和专业服务公司仍然是租赁需求的主要驱动力。然而，更多的租户选择续租，因为租户仍然保守。

　　“前滩、徐汇滨江等热门板块仍有大量查询。”江苏表示：“在行业方面，生命科学、新能源汽车等战略性新兴产业带动了租赁需求，金融服务和科技新媒体企业需求保持弹性。”

　　但在供给增加的情况下，仲量联行报告显示，由于疫情影响依然存在，部分空置率较高的业主调整了租金预期，导致中央商务区租金环比略有下降0.7%。在非中央商务区，板块之间的租金差异加剧，空置率较高的板块面临更大的竞争压力。部分业主积极调整租金预期，应对市场变化，导致非中央商务区租金环比下降1.3%。

　　戴德良中国项目和企业服务部总裁魏超英表示，从第三季度交易数据来看，市场逐渐复苏，更加开放的人才政策和经济发展措施为进一步的经济复苏提供了保障，未来将继续这一趋势。

　　同时，办公楼项目仍然是上海大宗交易的主要目标。根据戴德良银行的报告，上海第三季度共记录了14笔大宗交易，总成交额153亿元。具体到物业类型，办公产品成交额保持在60%以上，总成交额为93.2亿元。其中，佳兆业金融中心、俊康金融广场等高额交易量较多，单笔交易均超过20亿元。

　　核心商圈购物中心需求率先回暖

　　零售市场也随着办公楼市场的复苏：今年第三季度，上海市政府出台了一系列刺激消费的措施，以修复当地居民的消费信心，帮助零售市场复苏，如“五五购物节”“爱买上海电子消费券”等等，上海中高端购物中心的客流明显回升。

　　根据戴德行统计，本季度优质开发商的零售地产在十一黄金周前率先进入市场，助力市场回暖。比如苏河湾万象天地、金沧文华、龙湖上海金汇天街、上海天空万科广场，零售面积分别为60000平方米、20000平方米、110000平方米和100000平方米。

　　值得一提的是，受疫情影响较大的餐饮业态在第三季度恢复迅速，尤其是优质餐饮的扩张需求明显恢复。根据仲量联行的报告，餐饮业务占第三季度新租赁面积的45%左右。

　　同时，第三季度，核心商务区和非核心商务区各有两个项目进入市场。核心商务区新增商业面积6万平方米，非核心商务区新增商业面积12.3万平方米。其中，位于南京西路的改造项目金沧文华广场在中国引进了许多国际时尚品牌的第一家门店，进一步改善了上海奢侈品零售市场的格局。

　　但疫情下，核心商务区商务人群和游客消费减少，空置率环比上升3.9个百分点至13.6%。在非核心区域，由于该地区居民消费群体稳定，基准区域购物中心在疫情后仍保持弹性；非核心商务区空置率小幅上升2.3个百分点至12.3%。

　　在租金方面，根据仲量联行的数据，第三季度核心商务区一层租金环比下降3.7%，非核心商务区一层租金环比下降3.9%。整体租金下降的扩大反映了当前业主和租户面临的巨大挑战。为了留住现有租户，业主对租金优惠条款的谈判更加开放。租户倾向于签署较短的租赁期限，以保持灵活性。

　　“疫情对消费的影响正在逐渐消除，本季度全市商圈消费集中度加强，重点商圈质量提升效果显著。”华东商业地产部高级助理董事陈云九告诉《华夏时报》，目前上海疫情有所好转，上海经济和商业已基本恢复正常。短期内，商业运营商和品牌的开放步伐将放缓，但未来新运营商和新品牌的开放步伐将逐渐恢复正常。